2016年9月25日下午，關(guān)于兩家房地產(chǎn)公司為爭奪房地產(chǎn)利益糾紛法學(xué)研討會在人民日報社舉辦。人民日報民生周刊雜志社《民生與法》對本期研討會進行了專題報道。與會多家中央媒體對該研討會現(xiàn)場全程參與。

　　一、案情回顧：

　　燕郊的誠越房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)了樓盤韓國城，即首爾甜城(后稱首爾國際村)。它當(dāng)時的位置很偏僻，又不熟悉這國際范的樓盤怎么銷售，就找來一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，北京興和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，誠越公司定了一個7100元的毛坯房價格，在這個價格之上的，興和經(jīng)紀(jì)公司除負(fù)責(zé)精裝修外，樣板房，廣告，銷售全包。銷售收入除了開發(fā)商的7100元以外，全部收入歸興和公司，稅收各自認(rèn)各自的，這兩家是實際上的合作伙伴。

　　興和公司是合作伙伴，除了銷售，還獨家擔(dān)起了策劃，設(shè)計，精裝修，廣告大戰(zhàn)略，樣板房等，投放約等于開發(fā)商的二分之一，有數(shù)百萬元的韓國明星的廣告費，數(shù)百萬元的精裝修樣板房，還有數(shù)百元的前期精裝修房，等等，銷售，管理，努力打造韓國版的首爾國際村，當(dāng)時的投入就有1800多萬，樓盤就火了起來，價格噌噌地往上漲，一直攀升到12500元一平米以上。

　　這在當(dāng)時很多樓盤賣不出去情況是個奇跡。首爾國際村地理位置實際很偏僻，距主要交通線有8公里，周邊根本沒有完整的配套設(shè)施，還有土地使用年限40年。針對這種情況興和公司接到項目以后，決定拿出大的戰(zhàn)略進行大投入才能改變狀況，才能大產(chǎn)出。因此在廣告方面，興和公司請了韓國明星，投資200多萬，樣板房方面，興和公司投入280萬，精裝修方面，還有設(shè)計方面都用韓國的風(fēng)格來設(shè)計，裝修工程由韓國工程監(jiān)理，還有很多材料都是韓國引進過來的。興和公司想實現(xiàn)韓國的品質(zhì)品位內(nèi)涵的產(chǎn)品，來拉動銷售。當(dāng)時銷售前期投入費用很大，都是請的國際金融專家，還有設(shè)計師，金融專家美國請過來，設(shè)計師都是在韓國，銷售團隊領(lǐng)導(dǎo)級別都是韓國長期做這個行業(yè)最優(yōu)秀的人員聘請過來。總共花了近2000萬元。

　　興和公司專門聘請韓國的演員張娜拉擔(dān)任首爾國際村的代言人，還在CCTV做了大量的宣傳，其次興和公司樣板間建設(shè)也投入了幾百萬，還有銷售人員的前期培訓(xùn)，當(dāng)時雇傭了銷售公司幫助銷售。預(yù)售的時候第一天達到600多個人預(yù)約，開發(fā)商看到這個狀況以后馬上不讓興和公司雇傭銷售人員銷售，他們銷售的樓盤銷售人員也有跟原先首爾也有重復(fù)的部分，但是他們下令這幫銷售人員馬上解除我們的合同，不然該付給他們的提成就不給了，所以提了條件，所以當(dāng)時我們預(yù)約600人都是很多銷售人員來做的事情，當(dāng)時所有燕郊代理銷售人員全部撤出。興和公司又重新在北京著手，重新做銷售計劃，種種狀況下當(dāng)時興和公司樣板間出來以后，反應(yīng)都非常好，在韓國人、中國的朝鮮族人當(dāng)中已經(jīng)反應(yīng)非常好，所以很多人在排隊買興和公司的樓盤，40%左右都是韓國人和朝鮮族人購買。后來見到興和公司樣板間陸續(xù)開放以后，也使原有燕郊周邊很多住宅人員開始對我們這個項目極大關(guān)注。所以這個項目周邊雖然是8400，但是興和公司當(dāng)時一開始價格就是11800，后來第二期均價12400。

　　開發(fā)商誠越公司原本見了7100元的毛坯房價格就很滿足，看見對方拉起了陣勢，采取大銷售，大策劃，精裝修，大廣告戰(zhàn)略，經(jīng)過巨大投入，從而取得了較突出的經(jīng)濟效益，于是就眼紅興和公司的巨大利益，開始扯皮，故意施加種種理由，抬高價格，竭力制造障礙，比如用自己的同一地段另外的樓盤降價銷售引誘購房者，采取不正當(dāng)競爭，不給原告的客戶貸款或緩發(fā)貸款，通過一系列手段，終于逼走了北京興和經(jīng)紀(jì)公司，于是獨享其巨額利潤，案件由此產(chǎn)生。

　　二、與會法學(xué)專家經(jīng)過激烈探討形成了以下意見：

　　誠越公司有一系列根本違約，興和公司沒有違約動機與行為， 誠越公司承擔(dān)本合同違約的一切責(zé)任。

　　(一)誠越公司有15項根本違約：

　　(1)誠越房地產(chǎn)公司承諾，根據(jù)《補充協(xié)議書》一約定，甲乙雙方在交付甲方每平方米7100元毛坯房之后，設(shè)立裝潢保證金1300元每平米，設(shè)立專用賬戶，甲乙雙方共同預(yù)留印鑒，未經(jīng)共同同意，任何一方不得私自支付共管款項。誠越公司獨占裝潢保證金，由一家獨管，構(gòu)成違約侵權(quán)事項一。

　　誠越房地產(chǎn)公司，把合同規(guī)定了的裝潢保證金1300元一平方的共管賬戶變成一方獨管，把原告專門從事裝潢工程變成由被告誠越房地產(chǎn)公司霸占工程，實際上霸占了規(guī)模效益。原裝潢保證金1300元一平米，其在裝潢樣板間的時候已經(jīng)足夠，(原告興和公司實現(xiàn)樣板間裝潢為一平米1280元)，在實現(xiàn)裝潢的批量規(guī)模效益后，其裝潢費用無疑將大大節(jié)約，每平米至少要便宜200元，以每平米200元計算，11萬平方米為2200多萬，這一部分的效益理應(yīng)為原告所有。(2)誠越房地產(chǎn)公司提高裝潢工程造價，達到既占規(guī)模效益又要提高裝潢售價。

　　誠越房地產(chǎn)公司霸道地強行接手裝潢工程，霸占了興和公司的利益，他們借口費用不夠，要將裝潢費用擴大到1500元，而精裝修工程原來是由原告興和公司負(fù)責(zé)的，以每平米200元計算，11萬平方米為2200多萬。這構(gòu)成違約事實二。

　　(3)尋找編造細(xì)枝末節(jié)等不構(gòu)成的理由不按時支付原告報酬。

　　所謂“因興和公司沒有提供裝修施工圖紙而不能付款”是不能成為理由的。首先，興和公司確實向被告某負(fù)責(zé)人提供過相關(guān)施工圖紙等資料。其次，興和公司的裝修工作已經(jīng)結(jié)束，期間提供圖紙是其必備條件，這再次證明提供過圖紙張。其三，施工圖紙的遞交即使真未遞交，由于符合裝修標(biāo)準(zhǔn)，所以裝修圖紙本來也不是付款的前提條件。被上訴方的行為構(gòu)成違約事實三。

　　(4)購房合同都是誠越公司跟客戶方直接簽訂的，根據(jù)合同應(yīng)該向興和公司支付多少，誠越公司是最清楚的。興和公司前期投入巨大，總數(shù)為2000萬左右，有賬可查，接下來其經(jīng)濟情況捉襟見肘，雖經(jīng)興和公司再三請求核實并計算2013年6月和7月的收益，但是誠越房地產(chǎn)公司就是以沒有核實這一點為理由拒付收入，這個無休無止的理由實無道理，構(gòu)成違約事件四。

　　(5)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見，第70條指出，一方當(dāng)事人乘對方處于危難之機，為牟取不正當(dāng)利益，迫使對方作出不真實的意思表示，嚴(yán)重?fù)p害對方利益的，可以認(rèn)定為乘人之危。

　　誠越房地產(chǎn)公司一直逼迫興和公司重新談判合同，逼迫其接受誠越公司抬高毛坯房的價格的條件，并且是不答應(yīng)就分文不付。在興和公司支付前期巨大的廣告費用、樣板房費用、精裝修工程費用、銷售費用與管理費用，經(jīng)濟上處于非常虧空的境地，誠越公司要挾興和公司答應(yīng)其不合理強加的條件，否則就不付款。

　　例如，誠越房地產(chǎn)公司通知興和公司要簽訂《補充協(xié)議書三》，乘人之危，將包銷價格從7100元一平提高到10000元以上，等等，構(gòu)成違約事件五。

　　(6)從2013年8月16日左右始，誠越房地產(chǎn)公司又編造電算系統(tǒng)故障為由，拒絕與上訴方大量客戶簽訂認(rèn)購協(xié)議和購房合同，構(gòu)成違約事件六。

　　(7)誠越房地產(chǎn)公司沒有按時獲取預(yù)售許可證。因為合同期僅到2013年12月底，而且一開始就是非常好的銷售旺季，也是巨大的效益期，預(yù)售許可證的推遲獲得，構(gòu)成違約條件七。

　　(8)誠越房地產(chǎn)公司要在從興和公司收益中扣除超過包銷價格的18%的綜合稅率。協(xié)議上沒有這一條，況且本來是誰收入就由誰納稅，這是規(guī)定也是國法，而誠越房地產(chǎn)公司居然要求興和公司去承擔(dān)額外的稅，稅率的18%的來源都講不明白，這純粹是為了霸占興和公司的經(jīng)濟利益而設(shè)定，構(gòu)成違約事件八。

　　(9)(有幾十人)已簽訂認(rèn)購書并繳納定金的客戶，因誠越房地產(chǎn)公司原因未能及時簽訂商品房購買合同，誠越房地產(chǎn)公司既不同意簽訂合同又不退還定金，造成特別惡劣的影響，嚴(yán)重干擾興和的銷售，構(gòu)成違約事件九。

　　(10)興和公司本可以自由雇用分銷商，分銷商下面有很多銷售經(jīng)紀(jì)人，這些銷售經(jīng)紀(jì)人是原告興和公司招收，其支出也是原告興和公司開支，與誠越公司沒有關(guān)系。

　　分銷商與興和公司簽訂了銷售代理協(xié)議，并讓其下面的銷售經(jīng)紀(jì)人銷售興和項目，直到2013年4月27日登記在興和公司處的銷售經(jīng)紀(jì)人曾超過1000人。但經(jīng)誠越房地產(chǎn)公司威脅、阻止分銷商銷售上訴方項目，若分銷商銷售，將課處罰金4萬元并不予兌現(xiàn)已銷售部分相應(yīng)的服務(wù)費。那些分銷迫于壓力，于2013年4月28日停止銷售興和公司項目，這減低了興和銷售進度(原計劃三個月內(nèi)銷售完成);在興和公司與誠越公司的協(xié)議當(dāng)中并無此項規(guī)定，構(gòu)成違約事件十。

　　(11)誠越房地產(chǎn)公司運用自己的其他項目的銷售人員，竭力詆毀興和公司的銷售項目，不斷用電話騷擾已經(jīng)簽訂認(rèn)購書的興和公司客戶，引誘客戶購買自己負(fù)責(zé)項目的房屋。

　　他們告知客戶，首爾園·甜城一期E區(qū)二期即將開盤，比一期(原告包銷的項目為一期)價格便宜的多，大約為7500元到8200元之間，從而讓客戶等待、觀望，使原告失去了近百戶客戶。構(gòu)成違約事件十一。

　　(12)興和公司按約定已在四號樓構(gòu)筑了280萬元的樣板間，但誠越房地產(chǎn)公司要求原告在三號樓再構(gòu)筑樣板間，而根據(jù)協(xié)議興和公司根本沒有這個義務(wù)。構(gòu)成違約事件十二。

　　(13)誠越房地產(chǎn)公司盜用原告方的設(shè)計方案，在非興和公司銷售區(qū)的誠越公司其它樓盤構(gòu)筑了樣板間。構(gòu)成違約事件十三。

　　(14)誠越房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)按揭貸款時，對首爾甜村即國際村項目停止和緩放貸款，對自己的其它項目優(yōu)先放貸款，損害原告利益，反正國際村項目價格已經(jīng)升起來了，不給或緩給貸款，或者給有利條件讓消費才放棄原房，轉(zhuǎn)而購買首爾國際村二期(被告誠越房地產(chǎn)公司自己的樓盤)，聲稱價格要低一些。在興和公司法人代表與律師在場時，誠越房地產(chǎn)公司的營銷總監(jiān)(對方連續(xù)更換營銷總監(jiān)，僅三個多月就換了四任)當(dāng)面給銀行打電話問“緩貸”是怎么回事時，銀行回答是“不是你們要緩放貸款的嗎”，構(gòu)成“穿幫”的笑話，這構(gòu)成違約事件十四。

　　(15)興和公司在銷售過程中，以興和公司的名義對客戶作出承諾，對購買房屋的客戶送空調(diào)、電視等，這些顯然由興和公司的自己負(fù)擔(dān)的籌碼，得到了眾多客戶的歡迎，有利于房屋的銷售，但誠越公司堅持不同意，構(gòu)成違約事件的十五。

　　(二)誠越公司指控興和公司的理由完全不成立：

　　1、指控興和公司法定代表人身份姓名虛假，這與本案事實無關(guān)，已經(jīng)被一審法院駁回。

　　2、誠越公司指控興和公司廣告超范圍的問題，要說明的事實是，興和公司打的廣告比后來誠越公司打的廣告要明顯遜色得多，應(yīng)當(dāng)判定不是事實。

　　3、誠越公司聲稱興和公司廣告中有不適當(dāng)?shù)某兄Z，經(jīng)查是興和公司自己承擔(dān)一切責(zé)任的銷售的廣告：送冰箱、彩電等由興和公司的責(zé)任，與誠越公司無關(guān)。

　　4、誠越公司聲稱興和公司有收取客戶房款的行為，經(jīng)查，是網(wǎng)絡(luò)宣傳商代為宣傳，費用多為1000元或2000元，是宣傳商的自己的收入，銷售時興和公司可按客戶的來源，予以一定的折扣，這一事件與興和公司無關(guān)。

　　(三)誠越公司在與興和公司糾紛中屬根本違約，應(yīng)當(dāng)賠償興和公司的全部損失，包括已經(jīng)銷售的、尚未銷售的首爾國際村的房屋。賠償因糾紛導(dǎo)致的全部損失。本文來源：法制與社會雜志