現代快報訊近日，不少市民發現，網紅奶茶品牌“茶顏悅色”在位于南京新街口的IFCX購物中心LG層，悄然拉起了圍擋，現代快報記者了解到，店鋪預計今年8月中旬開業。“茶顏悅色”的江浙首店選址在了IFCX，而這里曾是東方福來德的經營范圍。從最初的東方商城到后來的東方福來德，這座已經經歷了三次變革的商場，會抓住消費新潮流嗎？在競爭激烈的“中華第一商圈”新街口，誰又能玩轉消費新業態？

大牌紛紛撤出，“英國風”水土不服

7月底，現代快報記者來到東方福來德實地探訪，圍擋內正在裝修的是具有較高人氣的店鋪FILA。早些時候，盒馬生鮮的入駐也為東方福來德帶來了不少人氣，但今年2月份，這家新街口唯一的盒馬門店也關店了。

【資料圖】

東方福來德是英國的House of Fraser(HOF)進入中國的首家旗艦店，是英國百貨零售業最負盛名的品牌之一。但隨著眾多品牌撤鋪，以及曾擁有較高人氣的Hamleys玩具旗艦店也逐漸縮水，加之德基廣場的迅速擴張和崛起，在“中華第一商圈”激烈競爭中，東方福來德顯得“力不從心”。

“福來德的經營理念也許在目前的經濟環境下存在著一定的水土不服。”江蘇省規劃設計集團城鄉院公司規劃一所所長、正高級城鄉規劃師葛大永表示，更重要是讓國外的運營思維與本土經營環境有機結合，而不是完全復制，要順應當前國潮文化發展趨勢。

現代快報記者發現，東方福來德目前仍在營業的店鋪主要是美發沙龍、醫療機構、教育機構和部分餐飲店，可供購物的店鋪基本上集中在1層中庭和2層，但數量較少，這顯然與早期東方福來德中高端百貨的定位有一定差距。

新街口迎來新選手IFCX

2021年初，東方福來德迎來了的一位“新同事”IFCX。這是瑞安房地產從三胞集團收購南京國際金融中心及其零售商場之后，新打造的商業中心。

現代快報記者發現，從新街口地鐵站可以直達IFCX的LG層入口，煥新后的LG層以小型餐飲店為主，近期陸續引進了許多新潮品牌。4、5層以大型餐飲店為主，6層以上樓層則仍處于施工之中。

南京國際金融中心的一名前臺工作人員告訴記者：“瑞安剛剛入駐，所以很多地方還在修建中，預計今年10月份會開放更多店鋪。”據悉，購物中心的2、3層和1、4、5層的部分歸屬東方福來德，而LG層、4、5層的另一部分則由瑞安方面運營。

“我覺得這是瑞安剛剛收購之后的階段慣性，后面應當會慢慢改變這種‘不協調’。”葛大永表示，目前兩家共存的狀態有可能造成消費群體對商場定位的認知偏差，影響消費粘性。

說起瑞安，上海新天地就出自其手，此次進軍新街口將帶來新元素。記者的探訪也印證了這一點，從新街口地鐵5號口進入IFCX后，左手邊便是一個免費開放的小型藝術展覽，營造了更加沉浸的逛街體驗。

葛大永表示，現在沉浸式、場景化的消費方式是線下商業的主流方向，“當前產品消費的主戰場已經轉移到線上，線下商業一定要賦予消費者不同的內涵，比如社交、生活、甚至是購車的需求，這也是福來德未來可以努力的一個方向。”

東方商城頻繁易主，期待迎來轉機

“那時候還沒有德基，東方商城引進了不少高端品牌。但是感覺經營策略又不是很明確，沒有和金鷹區別開來。”曾在新街口上班的市民戴女士回憶道。

東方福來德的前身即東方商城，由南京新街口百貨商店股份有限公司和南京醫藥（600713）股份有限公司共同出資，購買南京國際金融中心1-6層裙樓組建而成，2001年開始營業，主打高檔時尚消費，在當時的南京商界是一次開創性嘗試。

2011年，三胞集團入股南京新百（600682），成為新百第一大股東，東方商城也成為了三胞的一份子。2014年，三胞集團又斥巨資從李嘉誠名下的長江實業手中收購了南京國際金融中心。同年4月4日，由三胞控股的南京新百成功收購了英國歷史最悠久的百貨公司House of Fraser(HOF)公司。經歷長達兩年的改造，HOF中國首家實體店選址在東方商城，易名“東方福來德購物中心”，并于2016年12月盛大開幕。

2018年6月，三胞集團進行了一系列的“瘦身計劃”，這也為瑞安的收購提供了契機。2021年2月3日，瑞安房地產有限公司與Grosvenor Asia Pacific Limited(“高富諾”)正式宣布，已透過雙方各持有50%股權的合資公司收購南京國際金融中心，開啟南京核心商務區地標綜合體項目。

據瑞安房地產在收購時公布信息顯示，本次收購的物業總建筑面積為109,196平方米，包括一座45層高的甲級辦公大樓及一座7層高的零售商場，以及278個地下停車位。據記者探訪的結果來看，東方福來德和IFCX目前仍同享這一空間，但各自經營和發展。

“福來德的頻繁易主并不一定是件壞事。”葛大永表示，新街口是在全國都極具影響力的商業中心，輻射的消費人群也非常廣泛，處在這種環境下，東方福來德的易主可以說是一種正向更迭的表現。

“德基那里以前也是經歷了三四家的交替，最后被德基收購之后才終于穩定下來。對于一個城市的核心地段，這其實相當于一種‘倒逼機制’。”葛大永說，易主的經歷可以讓商場找到更適合自己的定位，從而挖掘更多的商機。

“中華第一商圈”如何再躍升？

擁有百年發展歷史的新街口商圈，已經逐漸形成了自己的競爭格局。

人們公認的第一梯隊以“四大金剛”為主：德基廣場、中央商場（600280）新街口店、金鷹新街口店、南京新百中心店。第二梯隊主要是大洋百貨、艾尚天地、東方福來德、金輪新天地等。從某種程度上來講，新街口代表的就是很多大城市“一核多極”的商圈發展趨勢。“實力強勁的瑞安新天地一定會爭取入圍第一梯隊，要不然也不會選擇收購這里。”葛大永說。

那么，南京的商業中心新街口，如何成長為更具競爭力的商圈呢？

“新街口商圈的發展還有巨大的空間。”南京財經大學黨委常委、副校長、教授張為付告訴記者，首先，各個商業主體要準確把握未來商業發展趨勢，選擇合理的商業模式和業態；其次，在經營產品和對象上要錯位經營，在合理競爭基礎上加強合作；第三，要打造新街口商圈網絡共享平臺，將實體和虛擬商業活動一體化；第四，要進一步完善商圈發展制度環境，對接國際國內其他商圈，實現區域商業圈全域化。

葛大永亦認為，從反映城市消費市場敏銳度和成熟度的"首店經濟"來看，南京還是和杭州、廣州等城市有差距，缺乏時尚大牌的首秀，而首店正逐漸成為衡量城市商業活力的“新指標”。

“新街口可以在保留城市煙火特色的基礎上，做好轉型升級，統籌好區域空間業態的錯位聯動，利用好區域地上地下空間的復合連通，彰顯六朝古都的現代魅力。”葛大永建議，運營商要時刻關注消費群體的偏好，不斷探索消費的附加值，結合南京都市圈的人群生態，做出整體最優的動態調整。

現代快報+見習記者龍秋利記者熊平平